Como regularizar o famoso “puxadinho”
O direito real de laje é aquele por meio do qual o titular da construção-base cede a superfície superior (telhado) ou inferior (à base – subsolo) para a criação de uma unidade autônoma em projeção vertical ascendente ou descendente.
Surgiu em 2017 pela lei 13.465/17, que incluiu os artigos 1.510-A ao 1.510-E do código civil, como forma de regularizar o que já existia de fato: puxadinho.
O direito real de laje não se confunde com o condomínio necessário. A instituição desse direito não torna a pessoa proprietária do todo, ou seja, não são coproprietários.
Porém, algumas regras do condomínio e do direito de vizinhança serão aplicadas.
Qual e a vantagem de instituir o direito real de laje?
Nesse caso, protege a propriedade, porque há criação de uma outra unidade totalmente independente, que não se confunde com o condomínio, e que uma instituído poderá ser vendido, cedido, podendo ser praticado um negócio jurídico em relação a ele.
Como fazer?
1º O proprietário se dirige ao tabelionato de notas para constituir ou instituir o ato. Se for acima de 30 salários mínimos deverá ser feito por escritura pública, sobre a construção base.
2º O oficial de registro de imóveis vai analisar a legalidade do requerimento. Estando tudo de acordo, ele irá proceder ao registro daquele “imóvel” na matrícula mãe. Então, a partir dai ele irá abrir uma nova matrícula para o direito real de laje, devendo averbar na matricula mãe a existência de uma matrícula filha e vice-versa.
3º Se o proprietário do direito de laje for o mesmo, deve constar isso na escritura. Mas ele pode instituir o direito real de laje para uma outra pessoa morar, por exemplo, pode ter vendido a laje. Nesse caso, poderá ser feito uma cessão ao direito de laje ou uma compra e venda, devendo inclusive ser recolhido o ITBI e levar a registro na matrícula filha.
Com relação à administração e conservação, por exemplo, da própria estrutura comum, já poderá deixar especificado isso na matrícula do imóvel e também quanto a instituição do direito de preferência.
O detentor do direito real de laje quer vender, pode vender para qualquer um?
NÃO! No caso de alienação onerosa há que respeitar o direito de preferência do artigo 1.510-D, do Código Civil:
Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1 o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2 o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Ou seja:
1º Proprietário da construção-base;
2º Titulares das lajes ascendentes (primeiro contiguo);
3º Titulares das lajes descendentes.
Tem que notificar todos, podendo ser de uma só vez, com o prazo de 30 dias.
E se não houver a observância do direito de preferência?
Aquele que for preterido, poderá depositar judicialmente o valor pago pelo terceiro, através de ação de adjudicação compulsória de direito real de laje, no prazo decadencial de 180 dias a contar da data do registro da alienação.
Porém, ele poderá doar para terceiros, sem que tenha que seguir esta normativa.
Por fim, o direito real de laje pode sofrer penhora, pode ser instituído sobre ele hipoteca e alienação fiduciária, está sujeito as benesses da Lei 8.099/90 (bem de família) e pode ainda ser abarcado pelo instituto da usucapião.